공사는 일의 완성을 목적으로 하는 도급의 성질을 가지고 있지만, 감리는 상대방의 사무를 처리하는 위임의 성질을 가지고 있다. 공사를 완성하지 못한 시공사는 끝까지 공사를 할 의무를 지게 되는 것이 원칙이지만, 감리사는 위임된 기간까지 감리업무를 처리하면 되는 것이 원칙이다.

그렇다면, 정말 약정된 감리기간이 종료되면 그 때 감리업무도 종료된 것으로 보면 될까?

이 사건에서, 감리자는 1983. 4.경 발주자와 사이에, 철근콘크리트조 및 연와조 평옥개 3층 건물에 4층 99.2제곱미터의 주택을 증축하는 공사의 설계 및 공사감리 계약을 체결하였다. 감리자의 설계 및 감리하에 위 4층 증축공사가 진행되어 1983. 10. 초순경 공사를 완료하였다.
그러나, 증축공사기간 중 이웃집에서 불법공사 운운하는 등의 민원과 정화조용량문제로 준공이 유보되었다. 1986. 4. 초순경 위 문제가 해결되어 감리자가 같은 달 중순경 준공신고서에 서명하여 발주자에게 주면서 관할구청에 접수하라고 하였다.
그런데 발주자는 준공신고서를 관할구청에 제출하지 않고 준공검사도 받지 않은 채 그냥 건물을 사용하였다. 그리고 1988. 10.경부터 무단용도변경을 하고, 무단대수선등의 공사를 하였다.
이를 발견한 00시장은 1991. 4. 26. 감리자에게, 구 건축사법 제20조 제2항의 성실의무를 태만히 하여 위반사항을 발생하게 하였다는 이유로 구 건축사법 제28조에 따른 4개월간의 건축사업무정지 처분을 부과하였다.

감리자는 1986. 4.경 준공신고서에 서명하였다. 그런데 2년이나 지난 뒤에 발주자가 무단으로 공사를 하였고, 또 그로부터 2년 반이나 지나 처분을 받게 되니 억울하지 않을 수가 없겠다.
이에 감리자는 준공신고서에 서명까지 하고 실질적으로 감리업무가 종료되어 더 이상 감리업무를 할 의무가 없다고 주장하며 업무정지 처분의 취소를 청구하였다.

과연 이런 주장이 대법원에서 받아들여졌을까?

대법원은, ‘건축사의 공사감리업무는 공사감리업무를 종료하고 이를 건축주에게 보고하고 준공신고서에 서명함으로써 일단 끝난다고 하겠으나, 준공신고 된 건축물이 준공검사에 불합격되면 건축주는 공사시공자로 하여금 공사를 다시 하게 하여 준공신고를 하여야 하고, 이 재신고서에도 공사감리자인 건축사의 서명이 필요하므로 이 경우에 공사감리자의 감리업무가 최종적으로 종료되는 시기는 준공검사에 합격됨으로써 더 이상 당해 건축물에 대한 감리를 필요로 하지 아니하는 때라고 보지 않을 수 없다’고 판단하였다(대법원 1992. 11. 24. 선고 91누12172 판결).
결국 대법원은 공사감리자의 감리업무가 최종적으로 종료되는 시기는 준공신고서에 서명을 한 때가 아니라, 준공검사에 합격됨으로써 더 이상 당해 건축물에 대한 감리를 필요로 하지 아니하는 때라고 판단하였다.
일반적인 경우라면 준공신고서에 따라 준공검사에 합격이 될 것이어서 특별한 문제가 없겠지만, 준공검사에 불합격하거나, 이 사건처럼 준공신고서가 제출되지 않은 예외적인 경우라면 감리자의 업무는 계속될 수밖에 없다.

그렇다면 감리업무의 종료 시점은 준공신고서 서명 후 준공검사에 합격한 때라고 볼 수밖에 없으니, 준공검사에 합격한 것까지 확인할 필요가 있다는 점 잊지 말아야겠다.